화가 난 산타바바라 주민들은 개발자가 작년에 역사적인 Old Mission 근처에 고층 건물을 건설하려는 계획을 공개했을 때 행동에 뛰어들었습니다.
그들은 시 공무원에게 항의하고 편지를 썼으며 비영리 단체를 결성하여 프로젝트를 중단하려고 했습니다. 그러나 개발자의 계획은 진행되었습니다.
그러다 이상한 일이 일어났습니다.
새크라멘토에서 400마일 떨어진 주 의원들은 제안된 개발에 대한 환경 연구를 요구하는 모호한 법안에 조용히 문구를 삽입했습니다. 주택 옹호론자들은 이 법안이 프로젝트를 막으려는 시도라고 말했습니다.
Gavin Newsom 주지사가 서명한 상원 법안 158은 산타바바라 프로젝트의 이름을 언급하지 않았습니다. 그러나 제안은 너무 자세하고 구체적이어서 주의 다른 개발에는 영향을 미치지 않을 것입니다.
결과는 신속했습니다. 개발자가 주를 고소했고, 주 상원의 강력한 신임 의장인 산타바바라 의원이 법안에서 자신의 역할에 대해 조사를 받고 있습니다.
현장의 현재 부동산은 8층 타워로 계획되었습니다.
(Kayla Bartkowski/로스앤젤레스 타임즈)
이 이야기는 주택 결정에 있어 주지사와 의회의 영향력이 커지는 것과 캘리포니아의 주택 부족 문제를 해결하기 위한 도시와 새크라멘토 간의 싸움을 강조합니다.
캘리포니아의 주택 및 임대 비용 상승에 직면하여 주 지도자들은 도시와 카운티가 새 주택 건설을 가속화하고 개발자를 방해하는 장벽을 낮추도록 요구하는 새로운 주택 계획을 계속해서 발전시키고 있습니다.
이런 경우 산타바바라 개발 조례는 정반대로 짓기 어렵게 만든다.
‘악몽’
이 싸움은 지난해 개발자 크레이그(Craig)와 스테파니 스미스(Stephanie Smith)가 505 East Los Olivos St.에 최소 250가구로 구성된 8층 건물에 대한 계획을 제출한 이후 시작되었습니다.
5에이커 규모의 이 부지는 매년 수십만 명의 방문객을 끌어들이는 올드 미션 산타바바라(Old Mission Santa Barbara) 근처에 위치하고 있습니다.
대부분의 아파트 건물이 2층 건물로 성장이 더딘 지역인 산타바바라에서는 로스 올리보스(Los Olivos) 프로젝트가 초고층 건물로 간주되었습니다. Noozhawk 미디어 웹사이트에 따르면 Randy Rowse 시장은 이 제안을 “위험한 장소”라고 불렀습니다.
하지만 프로듀서는 운이 좋았습니다. 캘리포니아 법에 따르면 도시와 카운티는 캘리포니아의 증가하는 인구를 처리하기 위해 8년마다 확장 계획을 개발해야 합니다. 건물이나 밀도가 높아질 수 있는 지역을 지정하려면 소유권이 필요합니다.
시·군이 8년마다 계획을 세우지 못하면 ‘건축주의 구제책’으로 알려지게 된다.
이를 통해 개발자는 지역 제한을 우회하고 저소득층이 포함되는 한 더 크고 작은 프로젝트를 구축할 수 있습니다.
산타바바라는 기한이 2023년 2월이 지났을 때까지 주택 계획에 관해 정부와 계속 협력하고 있었습니다. 이 계획은 그 해 12월까지 완료되었지만 2024년 2월 정부가 승인할 때까지 공식화되지 않았습니다.
산타바바라에서 제안된 개발에 반대하는 사람들(왼쪽 아래부터): Cheri Rae, Brian Miller, Evan Minogue, Tom Meaney, Fred Sweeney 및 Steve Forsell.
(Kayla Bartkowski/로스앤젤레스 타임스)
한 달 전인 1월에 개발자들은 자신들의 계획을 발표했습니다. 그리고 54개 저소득 지역이 포함되었기 때문에 시는 이 프로젝트를 실제로 거부하지 않았습니다.
개발에 반대하는 산타바바라 주민 에반 미노그는 “시가 체커를 하고 있는 동안 개발자들은 체스를 하고 있었다”고 말했다.
그는 캘리포니아의 노년층이 변화에 저항하여 주정부가 “도시가 주택에 대한 조치를 취하도록 강요하는 부담스럽고 일률적인 정책”을 마련하게 되었다고 말했습니다.
유명 인사, 보헤미안 예술가, 환경 운동가들이 모여드는 부유한 도시인 산타바바라는 작은 마을의 느낌을 위해 오랫동안 싸워왔습니다.
1975년에 시의회는 도시 인구를 85,000명으로 유지하면서 개발, 물 사용 및 교통을 제한하는 계획을 제정했습니다. 1990년대 후반, UC Santa Barbara 학생인 배우 Michael Douglas는 가장 큰 해안 지역을 보호하기 위해 돈을 기부했습니다.
이 도시는 산타 이네즈 산맥 근처에 위치하고 있으며 작은 타운하우스와 단독 주택으로 구성되어 있습니다. Zillow에 따르면 평균 주택 가격은 180만 달러입니다. 작년 시 보고서에서는 향후 몇 년 동안 주로 저소득층을 대상으로 8,000채의 주택이 필요하다고 설명했습니다.
505 East Los Olivos Street에서 프로젝트를 관리하는 Stephanie와 Craig Smith.
(애슐리 구티에레즈)
Santa Barbara가 포함된 지역구의 Gregg Hart 하원의원은 환경 검토가 필요한 예산 제안의 표현을 지지합니다. 그는 올드 미션 꼭대기에 개발 타워가 있는 것을 보고 싶지 않으며 그 과정에서 개발자를 돕는 법을 비판합니다.
Hart는 “‘건축자 지원’ 시스템이 얼마나 망가졌는지 보여주는 극명한 그림입니다.”라고 말했습니다. “이와 같은 프로젝트에 자금을 지원하지 않는 것은 산타바바라의 건물 건설을 방해하는 것입니다.”
개발자들이 건축업자 조례를 시행하려고 추진함에 따라 산타모니카, 헌팅턴 비치 및 기타 소규모 도시에서도 유사한 반발이 나타났습니다. 최근에 잘 알려진 사례 라 카냐다 플린트리지개발자들은 도시의 격렬한 반대에도 불구하고 1.29에이커 부지에 80가구의 복합 용도 프로젝트를 추진했습니다.
그러나 상충되는 법률은 프로젝트가 교통, 대기 질 및 기타 사항에 미치는 영향을 조사하기 위한 주에서 가장 중요한 정책인 CEQA로 알려진 캘리포니아 환경 품질법에 따라 캘리포니아의 조치를 검토하는 것을 허용하지 않습니다.
Los Olivos Street 프로젝트의 개발자들은 대부분의 도시 프로젝트에서 환경 검토를 피할 수 있도록 허용하는 새로운 정부 법률로 인해 환경 검토를 피하려고 했습니다. Buffy Wicks(D-Oakland) 하원의원이 발의한 법안을 기반으로 한 하원 법안 130은 6월 Newsom의 서명을 받아 법으로 제정되었습니다.
Los Olivos 개발자가 시 공무원에게 프로젝트에 AB 130을 적용해 달라고 요청했을 때 Santa Barbara 이사회는 2025년 7월 CEQA 검토가 필요하다고 말했습니다. 프로젝트가 강, 습지 또는 기타 환경 문제가 있는 지역 근처에서 계획된 경우 AB 130은 적용되지 않습니다.
몇 달 후, 주 의회는 이를 검토하기 위한 법안을 통과시켰습니다.
이 프로젝트에 반대하는 산타바바라 주민들은 돈을 요구하지 않았다고 말했다.
그러나 예를 들어, 검토 결과 개발 과정에서 발생하는 교통량이 화재 탈출구를 손상시킬 수 있다는 사실이 밝혀지면 프로젝트를 처리하기가 더 쉬워질 수 있습니다.
이 프로젝트에 반대하는 주민 프레드 스위니는 “우리는 님비(NIMBY)처럼 되고 싶지 않다”며 “내 뒤에는 없다”는 문구를 언급했다. 건축가인 Sweeney와 다른 사람들은 Los Olivos 프로젝트와 동일한 개발자가 계획한 두 번째 프로젝트를 홍보하기 위해 비영리 Smart Action for Growth and Equity를 설립했습니다.
최근 프로젝트 현장 근처에 서 있던 스위니는 고속도로 옆에 자동차들이 줄지어 서 있는 곳을 지적했습니다. 아직 출퇴근 시간은 아니었는데 이미 교통 정체가 시작됐어요.
정말 이상한 법안
Los Olivos 프로젝트를 목표로 주 의원들이 통과시킨 법안인 상원 법안 158에는 주의 농촌 주택 개발법에 대한 언급이 포함되어 있습니다. 상원 법안 158은 특정 상황이 이 법에서 면제될 수 없다고 명시했습니다.
이 법안은 “인구가 85,000명 이상 95,000명 미만인 도시와 인구가 440,000~455,000명 사이인 카운티”와 역사적, 홍수 및 산사태 지역 근처에 위치한 사건은 영향을 받지 않는다고 말했습니다.
2020년 인구 조사에 따르면 산타바바라의 인구는 88,768명입니다. 산타바바라 카운티의 인구는 448,229명입니다. 그리고 이 프로젝트는 강과 산타바바라 미션 근처에 있습니다.
논란의 여지가 있는 개발이 법안을 지지합니다.
Monique Limón은 캘리포니아 주 상원의 공식 의장입니다.
(전명준/로스앤젤레스 타임스)
상원 임시 의장 Monique Limón은 CalMatters에 상원 의원이 인증 언어 제작에 참여했다고 말했습니다.
지난달 벤투라(Ventura)에 있는 아보카도 농장을 방문했을 때 리몬(Limón)은 자신의 작업에 대해 언급을 거부했습니다. 그는 사건을 언급하고 Atty에게 질문에 답했습니다. Rob Bonta 장군의 사무실.
산타 바바라에서 태어나고 자란 리몬은 개발 반대를 위해 비영리 단체를 설립한 스위니에게 개발 반대에 대해 이야기했다고 확인했습니다.
Los Olivos 프로젝트에는 “많은 참여와 참여가 있었다”고 그는 말했습니다. “제가 이해한 바에 따르면, 문서를 읽어본 결과, 응답자 수는 400명이 넘었습니다. 이는 공공 서비스입니다.”
Limón은 또한 그의 집 평판을 옹호했습니다.
Limón은 “내가 작성하거나 개정하는 모든 법률은 주택, 교육, 환경 보호 또는 기타 사항에 관계없이 우리나라의 필요와 내가 대표하는 지역 사회의 관점을 바탕으로 작성합니다”라고 말했습니다.
개발자들은 SB 158에 하나의 프로젝트가 필요하다며 지난 10월 시와 주를 고소했습니다. 따라서 이는 한 사람이나 재산에 영향을 미치는 “특별법”을 금지하는 연방법에 따라 불법입니다.
해당 주택은 재건축이 진행 중인 지역에 위치하고 있습니다.
(Kayla Bartkowski/로스앤젤레스 타임즈)
법원은 Limón이 주 상원을 통해 이 법안을 홍보하고 안내하면서 이 법안이 취소되어야 하며 환경 검토를 요청해야 한다고 밝혔으며, 그렇게 되면 법안 목록에 수년이 추가되고 예산이 수백만 달러에 달하게 됩니다.
건축업자 중 한 명인 스테파니 스미스(Stephanie Smith)는 이 법안이 “자신들이 원하는 건물이 이웃에 들어설 때까지 주택을 옹호하는 부유한 주택 소유자들의 항의”에서 탄생했다고 타임즈에 말했다.
Smith는 “전직 노숙자 학생으로서 풀타임으로 일하고 차에서 생활했기 때문에 집을 찾기 위해 애쓰는 것이 무엇을 의미하는지 알고 있습니다. 안전이나 존엄성이 없기 때문에 주택은 양도할 수 없는 인권이라는 믿음을 갖게 되었습니다.”라고 Smith는 말했습니다.
공공 정책 옹호자들과 전문가들은 주 의원들이 특히 주의 다른 모든 사람에게 헌법상의 권리를 부여함으로써 지역 주택 프로젝트를 방해하기 위해 자신의 권한을 사용하는 것에 대해 우려를 표명했습니다.
주 옹호 단체인 California Common Cause의 Sean McMorris는 “법률이 공식적인 방식으로 작성될 때, 특히 공공 정책이 거의 없이 언어가 늦어지는 것처럼 보일 때 무시하기 어렵습니다.”라고 말했습니다. “이러한 방식으로 초안이 작성된 법안은 법 집행과 그에 따른 정책 영향에 대한 대중의 회의론을 불러일으킬 위험이 있습니다.”
부동산 전문가이자 UC 데이비스 로스쿨 교수인 크리스 엘멘도프(Chris Elmendorf)는 법안의 표현이 “터무니없다”고 말하며 입법적 도전에서 살아남을 수 있을지 의문을 제기했습니다.
그는 주 주택법 면제에 대한 더 많은 탄원을 기대하고 있습니다.
“이 프로젝트를 원하지 않는 지역 단체들은 과거에는 시의회로부터 구제를 받았을 구제책을 얻기 위해 입법부에 가고 있습니다”라고 Elmendorf는 말했습니다.
UC Santa Barbara 학생인 Enri Lala는 학생 기숙사 협회의 창립자이자 회장입니다. 그는 이 법이 최근 이 지역에서 일어난 일에 위배된다고 말했습니다.
“물론 이상해요.” 라라가 말했습니다. “이것은 우리가 미래에 반복되기를 바라는 종류의 움직임이 아닙니다.”
